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九成物业上市公司一季度股价涨超10% “房企派”加速扩张

2019-4-29 09:01发布者: 焦作房信网

摘要:   4月份,上市房企年报季接近尾声。去年蜂拥登陆港股的房地产物业服务企业,也在近期陆续公布了2018年的成绩单。  记者梳理发现,彩生活、新城悦、?#27966;?#27963;服务、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务、 ...
  4月份,上市房企年报季接近尾声。去年蜂拥登陆港股的房地产物业服务企业,也在近期陆续公布了2018年的成绩单。

  记者梳理发现,彩生活、新城悦、?#27966;?#27963;服务、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务、祈福生活服务等港股上市物业服务企业均?#38597;?#38706;年报。截至目前,在A股和港股上市的物业服务企业已达14家。仅今年3月份,就曾创造一周内连续2家物业服务企业上市的记录。

  从上市物业服务企业2018年的数据看,营收规模都在增长,其?#26032;?#22478;服务营收规模最大,达67亿元。值得关注的是,物业企业间营收差距较大,部分物业企业营收还不到4亿元,和头部企业差距很大。

  值得注意的是,今年一季度,14家上市物业服务企业中,股价涨幅超10%的就有13家,有5家涨幅超30%。

  “商品房开发速度已经放?#28023;?#20294;龙头企业在物业行业的跑马圈地却正在路上,物业服务业的内部整合节奏将明显提升。”有业内人士分析认为。

  “房企派”物业公司加速扩张

  2018年,不少物业服务企业的业绩可圈可点。净利润大都持续增长,营收不断增长也带来净利润的同步提升,由于物业企业受政策波动影响很小,收入来源相对稳定,也成为房企多元化的重点突破点。

  以碧桂园服务、绿城服务、保利物业为代表的TOP10企业,管理面积已全部跨越“1亿平方米”大关,且增长速度较快。

  如碧桂园服务,其近4年的在管面积数甚至从194个增至840个,在管面积由1.6亿平方米增长至5.05亿平方米,在管面积复合增长率处于高位,尤其第三?#28966;?#29702;项目承接量,保持高成长。2018年碧桂园盈利达到9.3亿元,也成为当年港股市场上最会赚钱的物业服务企业。

  此外,2018年?#27966;?#27963;服务也实现了8亿元的盈利,彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。

  伴随业绩的提升,资本市场对物业服务行业的认可越来越高,企业受到的支持也显著增加。

  中海物业、?#27966;?#27963;、彩生活、中奥到家、嘉宝股份、南都物业等上市公司,借助资本量,均有较大收并购动作。

  ?#36824;?#22312;港股上市的物业企业中,浦江中国是唯一出现净利润负增长的企业。年报显示,浦江中国净利润由2017年的0.36亿元减少约27.6%至2018年的0.26亿元。其营收规模也在上市物业企业中垫底。

  分析上述物业企业的增长路径,不难发现一个特征——TOP10物业服务企业的母公司均为房地产企业。

  以关联地产开发业务、承接自身项目等方式发展物业服务,使得TOP10物业服务企业在营业收入、净利润、管理面积等方面,能够超出其余的港股物业企业约3~4倍。

  以碧桂园服务为代表,凭借碧桂园集团的开发规模的增加,其业务增长迅速,2018年在管面积达5.05亿平方米,股东应占利润为9.23亿元,比2017年同期增长5.22亿元,涨幅达129.8%。

  同样,永升生活服务、新城悦等也受益旭辉、新城开发业务的增长,实现管理规模和营收大涨,受到资本认可。

  再如目前平台服务面积最大的彩生活(11.22亿平方米),公司合约管理总建筑面积5.54亿平方米,合作面积3.19亿平方米、同盟面积也达2.5亿平方米。

  新城旗下的新城悦,截至2018年12月31日,在管面积为42.9百万平方米,较2017年末增长18.2%。而其在管面积项目有71.7%来自于新城系,28.9%来自于第三方(2017年这一比例为27.8%,第三方业务拓展略显乏力);在服务收入上,新城系项目贡献率为78.1%,第三?#28966;?#29486;率为21.9%。

  凭借母公司的?#30475;?#20381;托,TOP10物业服务企业从资本市场收到的预期也比较好,估值水?#36739;?#23545;较高。

  据记者统计,物业服务企业的市盈率大部分在20倍以上,部分企业达到30~40倍的估值,主板上市的物业服务企业平均估值也达到了27.6倍。

  例如碧桂园服务,2018年估值接近400亿元,已经超过地产股前20强的市值水平。

  据统计,14家上市物业服务企业中,2019年第一季度股价涨幅超10%的就有13家,有5家更实现了超30%的涨幅,其中新城悦、永升生活服务、中海物业涨幅超过50%,新城悦股价涨幅更达110%,颇为亮眼。

  成本与效率成阶段性考题

  业绩和估值之外,得益于房地产企业旗下公司的身份,物业公司还可直接成为房企项目的社区服务商,获得更多的资金和项目资源。

  “社区服务商借助房地产企业丰厚的资源,在资本市场能够获得多的融资支持。”相关业内人士向记者分析指出。

  而随着资本的注入,龙头物业企业可以借此通过收购断?#32929;?#21306;服务管理规模,快速提升市场?#21152;新省?/font>

  如新城悦,截至2018年底,其在管项目为200个,较2017年末净增加23个,在管社区已覆盖全国23个省、自治区和直辖市。

  上述业内人士指出,2017年~2018,业内规模扩张成为社区服务商寻求快速成长的主要方式之一,收并购规模持续扩大。但竞争模式分为显性、隐性双线模式。

  显性模式主要由资金充裕的品牌社区服务商为主,以收购、联合收购、股权合作等模?#20132;?#21462;实际管理项目来扩大管理面积,加速全国化?#23395;鄭?/font>

  隐性模式主要由以平台搭建模式见长的社区服务商为主,通过平台服务、智能化设备的输出,联动中企业的用户增值消费市场,提升企业平台的注册用户与活?#23621;?#25143;。

  的确,随着小型社区服务商的市场竞争更加激,生存艰难使他们或被收?#28023;?#25110;联合抱团。

  ?#36824;?#23433;居客首席分师张波指出,在目前行业中,被收购兼并的社区服务商大多是小型企业,资金供应不足,营业收入处于亏损状态。收并购后“新东家”将提供大人、物力、财力来努扭转现状,这势必会增加扩张成本。

  “而且规模快速扩张会使管理半径过大,可能导致管效率降低。此外,收并购双方的文化价值差异存在较大变数,从人员配置?#28966;?#29702;再到企业价值观念,需要长时间的磨合期。”张波认为,物业运营属于轻资产运营模式,能够把ROE做到较高水平。所以在行业的整合阶段,会越来越考验企业对?#21496;?#31649;理效率的提升,必须要充分用社区服务平台以及科技产品,提高服务?#20998;省?#20943;少成本开支。
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